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“以房养老”模式需要资产证券化

来源：证券时报更新时间：2007-10-08

随着人口老龄化社会的迫近，养老问题已经日益成为政策和市场的关注热点。“以房养老”观点的推出，就是应这样的背景而成为大众的焦点议题。中国房地产协会副会长、中房集团前总裁孟晓苏是这一观点的有力倡导者。　　孟晓苏在他的博客中写道，我国城市拥有自有住房的家庭已高达70%之多，住房已成为这些家庭拥有财富的主要组成部分。据国家统计局于2003年对西安、重庆等四城市居民家庭拥有财富的调查，我国城市家庭平均拥有财富已经高达22.83万元，其中房产价值占到48.98%。经过最近这几年房价的飙涨之后，相信全国城市家庭的房产财富已经拥有高达2万亿美元以上的市场规模。　　老年人因退休而导致的各项收入的减少，就可以通过工作时积累的财富来弥补，以维持较为理想的生活状态。但如这笔财富是以住房不动产的形式沉淀下来而无法变现，这种保障就只能是一句空话：因为老年人的生活需要实实在在的货币来支撑。许多老年人被称之为“住房富人，现金穷人”。他们年轻时贷款买房，辛劳一生赚钱攒钱，还贷付息，在临近退休时方才取得住房的完全产权，此外别无积蓄，接下去就只能依靠不多的养老金维持生活。　　与此同时，他们的住房却顺理成章地作为遗产留给了子女。按照庇古福利经济学的观点，这无疑是一种福利损失：最需要用钱的人没钱用，而正值壮年的子女却得到了一笔额外的收入。财富分配的不合理，降低了社会总体的福利水平，更损害了老年人的福利，使得他们不得不过分地压缩生活水平，同时又对社会保障体系形成巨大压力。随着“四二一”家庭的大量出现，一双儿女是无力在经济上养育四位老年父母；两对老年父母最终向一双儿女遗留的双套房产，也并不为已经成家的子女很为需要。在这种状况下，以房养老，自我养老，显然是较好的选择。　　应该说，孟晓苏的观点是比较富有前瞻性的。“以房养老”的理念在国外其实早已提出，并有了较成熟的操作模式。如美、日、英、法等国于上世纪80年代先后推出的“反向抵押贷款”，就有效地解决了部分“现金穷人，不动产富人”的养老问题。它的操作原理是将住房通过一定形式的金融保险机制，实现价值的流动，使得老年人在工作期间积累的房产，能够在其晚年带来稳定可靠的现金流入，从而对养老保障发挥相应的功能。　　近日分析师获悉，已经流行欧美数十年的“以房养老”模式，将于今年10月首次在我国推出。老人抵押房产后，每月从保险公司领取一笔养老金，过世后将房产交与保险公司。据了解，我国首个主营“以房养老”的保险公司“幸福人寿”已通过相关部门的审批，计划下月正式挂牌营业。　　不过，分析师并不看好短中期内“以房养老”在中国的市场发展前景。原因很简单：当老人将房屋贬值的风险转售给保险公司或其他机构之后，老人的现金收入固然多了，但同时会带来两个问题：其一是保险公司得到大量的抵押固定资产之后，可以干什么？其二是在抵押期结束后，如果老人仍旧没有过世，此时老人的保障将如何解决？　　第一个问题不解决，我们很难设想拥有庞大现金流支出的“以房养老”保险公司，将能够如何生存。而第二个问题如果不事先加以设计和考虑，则很可能出现中国1998年货币化分房之后造成的后果：一年40亿的廉租房保障支出规模，使得社会底层住房保障严重不足。　　需要强调指出的是，“以房养老”需要真正发达的资产证券化市场，以便于市场上各机构能够自由进行资产的买卖，这样的市场制度条件下，才会有足够多的机构愿意来承担和分散资金占用、资产贬值的风险。而同时，发达的资产证券化市场又要求政府能够做到市场经济所需要的兜底：没有机构愿意承担的风险，政府必须承担，例如老人抵押房产养老期限到期后的养老问题怎么办？　　“以房养老”绝不是某些人士的一厢情愿就能够迅速发展的。其背后所需要的公平的市场制度与条件，才是其良性发展的基础。否则，养老问题没解决好，反而可能引来一些“强者的掠夺”，并造成不必要的社会负面影响。（张巍柏）

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